东方证券：5月首二套房贷利率差进一步扩大，集中供地热度持续分化
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乐居财经李礼5月30日，东方证券发布2023年第21周地产周报。
核心观点
本周市场回顾。第21周房地产板块指数弱于沪深300指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300指数相对收益为-1.1%。沪深300指数报收3850.95，周度涨幅为2.4%；创业板指数报收2229.27，周度涨幅-2.2%；房地产板块指数报收2566.48，周度涨幅为-3.5%。
本周行业要闻。贝壳研究院：5月贝壳百城首套主流房贷利率平均为4.0%，二套为4.91%。财政部等三部门：拟确定海绵城市建设15个示范城市。广东银保监局裴光：优化购房按揭等业务；做好“保交楼”金融服务。深圳房地产中介协会：禁止以“负首付”或首付分期为噱头的房源宣传和销售代理行为。深圳：发布保障性租赁住房筹集管理工作指引，六类房屋可作保租房。重庆璧山：非渝籍购买璧山优质地产项目可以享受六项补贴政策。石家庄：高校毕业生和青年人才最高可获5万元一次性安家补贴。天津：首次公积金贷款还清后仍可按首套放贷，套数以记载于交易合同文本上的购房套数为准。南京：多子女家庭首次使用公积金贷款，最高额度可上浮20%。河南信阳：购买自住房等可提取父母或子女公积金。杭州四批次出让9宗宅地，6封顶2溢价。无锡二批次5宗宅地均底价出让。合肥三批次4宗宅地，3触顶竞品质1溢价。
第21周新房销售量较上周增加，二手房销售量较上周减少。第21周44大城市新房销售为3.3万套，较第20周增加8.3%；21大城市二手房销售1.9万套，较第20周减少4.8%。一线城市新房、二手房交易较第20周分别减少8.2%、减少3.5%；二线城市新房、二手房交易较第20周分别增加2.7%、减少4.8%。库存量较20周下降，库销比较20周上升。截至第21周，21大城市库存为113.5万套，较第20周减少2115套；库销比为14.2个月，较第20周增加0.1个月。本周土地市场活跃度较第20周上升。第21周36大城市市本级合计成交土地36块。土地出让金增加。2023年第21周36大城市市本级土地出让金为408.2亿元，较第20周增加185.2亿元。平均溢价率上升。2023年第21周36大城市市本级土地成交平均溢价率8.8%，较第20周上升4.4个百分点。
重点公司公告。深交所并购重组审核委员会将于5月29日审核招商蛇口发行股份购买资产等事项。滨江集团竞得杭州3宗宅地。雅居乐获授超56亿港元定期贷款。金融街发行20亿公司债。金科股份控股股东增持公司股份1163万股。阳光城存在可能因股价低于面值被终止上市的风险。
投资建议与投资标的
5月贝壳百城首套主流房贷平均利率4.0%，较上月微降1bp，二套主流房贷利率平均为4.91%，与上月持平，首二套主流房贷利率较去年同期分别回落91bp和41bp。5月贝壳百城银行平均放款周期为23天，较上月延长2天，放款速度仍较快。由于满足首套房贷款利率动态调整政策的城市大多已下调利率水平，百城首套房贷平均利率降速趋缓，5月仅清远、中山首套房利率下降。百城整体首二套房贷利率差扩大至91bp，改善需求的房贷成本仍较高。土地市场热度持续分化。本周杭州、合肥集中供地热度延续，杭州9宗宅地出让6宗封顶，平均溢价率达9.4%，合肥4宗宅地出让3宗触顶竞品质，平均溢价率达14.2%。相比较无锡土拍仍较为平淡，5宗地均底价出让。当前销售市场的分化传导至土地市场，核心城市与核心区域的销售去化确定性更高，预计土地市场热度分化的趋势将延续。政策端放松仍以公积金贷款、购房补贴等为主，另外深房中协、惠州惠阳住建局等强调严禁出现首付贷、返首付、零首付等违规销售行为。预计行业仍将延续弱复苏态势，看好能够穿越本轮周期的企业，看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势，同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。
风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。
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